北京XX建筑设计有限公司与牛XX楼租赁合同纠纷案件

【案情回顾】

原告北京XX建筑设计有限公司与被告牛XX于2012年2月21日签署《写字楼、商业租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同约定被告将位于北京市朝阳区光华路丙XX号X00X-X00X室出租给原告，每月租金78333元，租金支付方式为押壹拾伍万元付叁个月，租期为壹年。合同签订后，原告依约履行了合同义务。

但是，由于被告牛XX的房屋性质为公寓，导致原告不能正常办理注册，直到现在原告仍然不能在被告的光华路丙12号1005-1006室进行正常注册经营。

还有，因被告牛XX在与中影XX广告有限公司债权代位权纠纷一案中败诉，2012年7月24日，朝阳区人民法院出具（2011）朝执字第XX801号公告以及协助执行通知书，将牛XX所有的并出租给原告的位于北京市朝阳区光华路丙XX号数码01大厦X00X室房屋进行查封并将进行拍卖或变卖，并且将公告张贴于X00X室房门（即原告办公场所的门上）。此种情形对原告的形象造成了恶劣影响，使客户对公司运营产生了极大疑虑，致使公司不能在此承租房屋正常营业。

【办案经过】

当时原告本着尽量息事宁人原则，要求被告仅退还押金，但是被告不予退还，还认为是原告违约，要求原告承担违约责任。

原告找到我们时，我们认为如果原告陈述属实，那么从合同法上讲，原告租赁写字楼是为了办公，要进行营业就需要可以办理工商注册登记、税务登记，而要能办理，被告提供的房屋就必须是商业性质的写字楼。现在写字楼不能正常使用，被告就应当解除合同，并且赔偿损失。至于租赁房屋被法院查封一节，主要法院问题，因为法院不应当在有人办公的场所张贴查封公告。

因此，我们认为如果不能办理注册属实，那么原告可以主张解除合同，并且赔偿损失。

于是在接受委托后，我们就尽快制作法律文书，向法院提出了诉讼。要求1、解除双方签订的写字楼租赁协议；2、被告向原告退还押金人民币150000元；3、被告向原告支付违约金人民币 156666 元。4、被告向原告支付因房屋办公室装修、办公家具购置损失人民币  425500  元。

在法院庭审前，本人到朝阳工商局查询数码01大厦不能办理注册原因。但是工作人员讲，数码大厦以前办的房产证为公寓，但是2012年3月份，经过特殊准许，这个大厦是可以正规注册的。于是，我马上和原告进行了沟通。我们指出，在这种情形下，如果我们仍然要解除合同，由于证据不足，我们可能会比较被动，本案最好的解决办法是和解，因为被告在履行协议中，也存在跟物业公司多收人情费用问题，并且他们也确实在办理工商注册中遇到了一些麻烦。

在此前提下，我们跟被告谈判，指出被告在履行协议中存在的问题：第一，被告没有按照协议的约定，在合同签订完一个月内配合原告办理完工商登记。第二，因为被告原因，导致法院将查封公告张贴在原告办公场所，影响原告声誉。因此，我们提出，第一，被告退还押金。第二，被告给与原告两个月的期限，由原告来寻找合适的办公场所。被告同意了我们的要求。

我们成功在条件允许范围内争取到了最大权益，原告很满意。

【办案启示】

第一，在委托中，一定要尽可能提供准确的材料，这样律师才能依据法律的规定，根据事实，就案件进行准确的分析，也才能为当事人维护好权益。

第二，接收当事人委托后，一定要以当事人利益为重。针对在办理案件中存在的特殊情况，可能影响案子进展的，要尽快跟当事人沟通，跟当事人讲清楚案件利害关系，找出更能充分维护当事人利益的解决办法。