律师陪购当事人放心

一、案件经过

2012年8月份，当事人吕XX咨询要购买房山区长阳镇北京XX房地产开发有限公司开发的楼盘，该楼盘属于商业地产。现在该楼盘存在的问题是，本来该楼盘属于危改项目，土地性质属于住宅，但是开发商把计划外的地块开发成商铺，因此就需要改变土地使用性质为商业，吕XX咨询时，开发商商铺已经建成，但是相关证件正在办理、转化中。

我们经过分析，认为虽然该楼盘的表面建设方为北京XX房地产开发有限公司，但是实际上建设方为长阳镇政府，因此该楼盘最终实现手续合法化是有保障的，因此，该楼盘可以购买，但是要尽量将协议签订完善。

于是，吕XX委托我们进行房屋陪购。

接受委托后，我们到长阳镇楼盘销售处，查看了北京XX房地产开发有限公司的房地产开发资质、土地使用权证、土地规划许可证、开发平面图以及长阳镇政府对北京XX房地产开发有限公司的授权委托书等材料后，审查了开发商提供的购房范本，经过分析，我们对该购房合同做了特别约定。

二、特别约定

　  产权登记相关的约定

　　出卖人承诺，出卖人在签订本合同之日起一年半之内即     天之内为买受人办理房地产权属证书，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：

１．如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起3日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按购房总款的30％赔偿买受人损失。

２．出卖人未如期达到合同约定条件，每逾期一日，按购房总款的万分之伍向买受人支付违约金，直到达到合同约定条件之日止。

３、出卖人在对所售房屋进行初始登记后，不得将含有买受人房屋的整体房屋产权证进行抵押等处分行为，否则，出卖人需要向买受人按购房总款的30%承担违约金责任，并且赔偿给买受人造成的一切损失。

４、在出卖人为买受人办理完房地产权属证书之前，如该房屋发生拆迁等事宜，那么因拆迁等事宜产生的补偿金完全归买受人所有。在买受人因拆迁等事宜主张补偿需要出卖人配合时，出卖人必须积极配合，否则，出卖人需要向买受人按购房总款的30%承担违约金责任，并且赔偿给买受人造成的一切损失。

5、由于出卖人原因导致出卖人在向买受人交付所购房屋后，买受人不能利用此地址办理营业执照。出卖人承诺，出卖人应当在向买受人交付房屋后    日内为买受人办理营业执照。否则，出卖人按每天      元向买受人承担违约金责任。

三、【律师提醒】

现在接到好多咨询，大部分都是埋怨房产中介的，比如：中介说这个房子没有问题的、中介说贷款没有问题的、中介说这个房子是能够办理下产权的，要是问中介这么讲，有书面的文件吗，咨询者回答是没有。在这种情况下，如何维权？没有证据诉讼是有很大风险的。

为了使得自己房屋交易的权益得到更好保障，建议聘请专业律师进行购房陪购，这样可以省却好多麻烦，节省出精力办更多事情。

张海亮  北京市两高律师事务所    高级合伙人 律师

电  话： 13521223368 

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